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01案例投資背景

2018年、2019年全國學習延安精神，紅色教育培訓火遍全國。延安市酒店存量供給相對不足，且適合開酒店的物業非常稀缺。投資人劉總2016年開始涉足酒店投資，在川貴地區某省會城市有一家中檔品牌連鎖酒店。經朋友介紹，認識了在延安做房地營銷策劃的房總，推薦了延安市某縣項目。實地考察后，發現項目位于縣城中心，且該縣當地沒有中高檔酒店，于是快速拿下該物業。

02項目基本信息（位置、投資、經營數據）

劉總投資這家酒店，是一家中高檔連鎖酒店，位于延安市某縣城，位置相對來說還不錯，周邊有醫院和客源站，但看著熱鬧，客流量有限這一隱藏問題很容易忽略。

該項目物業租金160萬元左右，平下來大約0.9元/平米/天，房量規模在當地來說偏高，大約110間左右，總投入資金大約1400-1450萬，在縣域地區來說，該投資規模也相對不低。

經營方面，過去一年該項目經營虧損大約240萬元及以上，月度入住率最低時只有不到15%，最高一般也不會超過40%，月度RevPAR更是常年低于200元，由于前期未能深入考察，該區域OTA流量和品牌會員流量幾乎為零，后為控制運營成本，該項目當前已摘牌，改為其他類型酒店。

03項目所在城市酒店市場情況

進一步分析該項目“踩坑”緣由，我們使用酒店之家app數據功能定位到該城市。當前該項目所在城市整體酒店存量為679家，經濟類酒店占比達73.5%，中檔酒店占比不足15%，全市平均房間數在47間，寶塔區目前酒店存量最高，延川縣酒店數最少，結合以上數據和延安近年常住人口、旅游人數分析，該項目所在地酒店市場整體供給“看上去”尚未飽和，但不同城區之間需求差別極大。

由于該項目是連鎖品牌酒店，繼續梳理該地連鎖數據發現，該市整體、經濟型、中檔型等酒店連鎖程度均要低于全國平均水平，除寶塔區，其他地區連鎖酒店數都是個位數，考慮到其他城區地理位置、旅游資源等因素，實際上，在該市投資較大資金量的酒店僅從數據層面分析，就能看出存有一定“風險”，具體到酒店品牌占有率方面，該市目前市場占較為靠前的是漢庭、怡萊、派酒店等品牌，其他較為小眾的連鎖品牌在該地獲客潛力一般。

04項目周邊3km客源情況

繼續通過酒店之家查客源工具分析該酒店周邊客源情況，能清晰看出該項目周邊酒店存量偏高，競爭激烈程度不低，在客源不穩定，地區消費水平一般情況下，選擇投資一家爬坡期較長的中高檔酒店，應較為謹慎，要么物業租金比較適宜，要么品牌帶客能力較強，再者有相當比例協議客，只有這樣也能抵消掉部分周邊客源較少情況；這也意味著在該區域投資一家中高檔酒店，應具備以上條件中2個及以上，方可考慮下一步；但目前該項目并不具備上述各類條件。在未進行充分詳細的調研展開投資，最終產生虧損，不得已轉讓，這個坑實在是值得后來人警醒。

05避坑建議

結合本文案例分析，“酒店之家”給到行業投資人以下“避坑”建議，僅供參考：

第一，充分調研物業周邊情況。好地段、好位置有時是相對概念，數據不會騙人，需充分走訪，加上比照周邊3km客流量信息和數據，才能真正斷定物業是不是處在“好位置”。

其次，加盟品牌需謹慎，品牌會員流量不能忽視，否則后續青黃不接，出租率上不去，RevPAR自然會“很難看”。

再次，“小城開大店”道理在不同區域值得商榷，能快速且順利的收回投資本金才是王道。「因其小」才能夠「謀其大」，也只有前期抓住小切口，才能避免后期一系列的「大引爆」。

最后，持續經營不善，要一看后續地區周邊發展情況，二看調整經營方案后，收入是否可增長，三看品牌乃至集團發展，是否有一定政策惠及；如果均不理想，經營情況依舊持續虧損，要及時“斷舍離”，否則日常燒錢還操心。